Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulunda kabul edilen yeni yasal düzenleme ile site ve apartman yönetimlerinde fahiş aidat artışlarının önüne geçilmesi hedefleniyor. Yöneticilerin keyfi avans ve aidat belirleme yetkisini kısıtlayan düzenleme, karar mekanizmasını doğrudan kat malikleri kuruluna devrederken, geçici işletme projelerinde uygulanacak zam oranlarına da yasal bir üst sınır getiriyor.
Kat malikleri kuruluna genişletilmiş yetki
Yeni düzenleme uyarınca site yöneticilerinin görev tanımları ve yetki sınırları yeniden çiziliyor. Yöneticiler; ana gayrimenkulün temizlik, onarım, asansör, kalorifer ve sigorta gibi temel işlerini yönetim planındaki takvime göre yürütmeye devam edecek olsa da mali konularda tek başına hareket edemeyecek. Bu işler için toplanacak avans miktarı artık yöneticinin inisiyatifinden alınarak tamamen kat malikleri kurulunun onayına bırakılıyor.
Gayrimenkul ve GYO Yatırımlarınızda Enflasyon Kalkanı Oluşturun
Meclis tutanakları nda yer alan bilgilere göre süreç şu şekilde işleyecek:
"Yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat malikleri nden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması ndan sorumlu olacak."
İşletme projelerinde onay zorunluluğu
Keyfi aidat artışlarını engellemek adına getirilen en kritik değişiklik, işletme projelerinin onay sürecinde kendisini gösteriyor. Bundan sonraki süreçte yöneticiler, toplayacakları avans tutarını ve işletme projesini tek başlarına karara bağlayamayacak. Hazırlanan her iki dokümanın da kat malikleri genel kurulundan geçmesi zorunlu kılınıyor. Eğer onaylı bir proje bulunmuyorsa, yöneticinin en geç 3 ayiçinde geçici bir proje hazırlaması ve bu projeyi site sakinlerine yazılı olarak tebliğ ederek genel kurula sunması gerekecek.
Yasal aşan metinde bu zorunluluk şöyle ifade ediliyor:
"Yöneticinin toplayacağı avans miktarının kat malikleri kurulunca onaylanması zorunlu olacak. İşletme projesi de kat malikleri genel kurulunda onaylanacak. Yönetici, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapacak. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilecek ve en geç 3 ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınacak."
Aidat artışlarına yeniden değerleme oranı sınırı
hâlihazırda yürürlükte bir işletme projesi bulunan toplu konutlarda, geçici proje dönemi için uygulanacak bedellere somut bir tavan fiyat getiriliyor. Yeni sisteme göre geçici projelerde öngörülen aidat miktarı, mevcut projedeki bedelin üzerine en fazla Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl açıklanan yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek. Bu sayede, genel kurul kararı alınana kadar geçecek sürede site sakinlerinin fahiş ara zamlarla karşılaşmasının yasal olarak önüne geçilmesi planlanıyor.
Düzenlemenin detaylarında bu sınırlandırma şu şekilde belirtiliyor:
"Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl bir önceki seneye ilişkin olarak yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenecek ve kat malikleri kuruluna sunulacak."
Yönetim planı değişikliklerinde nitelikli çoğunluk şartı
Toplu yapıların yönetim anayasası sayılan yönetim planlarında yapılacak değişiklikler için de standartlar yükseltiliyor. Artık sadece temsilciler kurulunun kararı yeterli olmayacak; değişiklik yapılabilmesi için temsil edilen bağımsız bölüm sayısının 3’te 2 çoğunluğunun oyu aranacak. Mevcut yönetim planlarında yer alan ve bu yeni yasal düzenleme ile çelişen tüm maddeler ise yürürlükten kalkmış sayılacak.
Kararın hukuki dayanağına dair tutanaklarda şu ibare yer alıyor:
"Yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının 3'te 2'sinin oyu şart olacak. Yönetim planlarının bu düzenlemeye aykırı hükümleri uygulanmayacak."
TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen bu önemli kanun teklifinin hayata geçmesi için son aşamaya gelindi. Düzenleme, Resmi Gazete'de yayımlandığı andan itibaren tüm Türkiye genelinde yürürlüğe girecek. Kanun yayımlanıp yürürlüğe girene kadar olan ara dönemde ise sitelerdeki mevcut uygulamalar ve eski yasal hükümler geçerliliğini korumaya devam edecek.